[개념] 소규모재건축사업 이란?

 

 

1. 소규모 재건축사업 개념

소규모 재건축사업이란 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업이다. 가로주택정비사업과 다른 점으로는 공동주택을 기반으로 사업 유무가 정해지기도 한다. 가로주택정비사업은 사업구역 내에 공동주택이 존재하지 않아도 사업을 진행할 수가 있다면, 소규모 재건축사업은 사업구역 내에 공동주택이 존재하여야 하고 *빈집법에 따라 인접대지를 추가 편입하여 사업을 진행할 수 있다.

 

참조 : 서울특별시 도시계획국

 

2. 소규모 재건축사업 요건

소규모 재건축 사업요건은 「도시 및 주거환경정비법」제2조 제7호의 주택단지로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 지역으로 해당 사업시행구역의 면적이 1만㎡미만이어야 하고 노후. 불량 건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상이어야 한다. 요기까지는 가로주택정비사업과 다를 것이 없지만 가로주택정비사업과 다른 점은 기존주택의 세대수가 200세대 미만이어야 하는 점과 가로구역면적에 제한을 받지 않는다는 점이다.(기존 재개발,재건축 사업이 익숙하다면 미니 재건축이라고 이해하는 편이 빠른 게 와닿을 것이라고 생각 든다)

 

 

3. 소규모 재건축사업의 장점

소규모 재건축 또한 기존 정비사업의 비해 절차들이 간소화되었고 가로주택정비사업과 같이 건축완화 및 지원 등을 받을 수 있는 사업이다. 가로주택정비사업과 다른 점은 사업지 주변을 6m 이상의 도로 등으로 둘러싸여 있지 않아도 되는 점으로 큰 가로구역 지역 내에서도 사업 진행이 가능하다는 점이다. 그렇기 때문에 정비기반시설이 양호한 지역에서 활발히 일어날 것으로 기대되고 있다.

 

제도적 장점도 뛰어나지만 사업 진행속도면에서도 장점을 가지고 있다. 단편적으로 보았을 때는 '기존에 공동주택을 기반으로 재건축사업을 진행할 수밖에 없다' 고 생각할 수도 있지만 20% 미만으로 공동주택 주변 필지를 포함시킬 수 있고 가로주택정비사업과 차이점이 장점으로 작용할 수도 있다. 가로주택정비사업은 가로주택 내에서 사업 필지를 정해야 하는 제한된 상황에서 시작하기도 하면서 가로 필지 내부 대부분이 빌라 및 단독주택으로 이루어져 있어 사업 초기단계에 거주민들을 모으는 단계조차도 쉽지 않다. 하지만 소규모 재건축사업은 큰 고민 없이 기존 공동주택 부녀회 및 추진위원회를 통해 사업설명회 및 총회 등을 추진하는 데에 있어서 비교적 쉽게 진행된다. 

 

 

4. 소규모 재건축사업의 단점

소규모 재건축과 가로주택정비사업은 비슷한 단점을 가지고 있으면서도 가장 중요한 것이 단점으로 존재한다. 초과이익 환수가 적용된다는 점이다. 그렇기 때문에 최근에는 사업구역 면적이 1만㎡이 넘는 대상지에서 도로를 신설하거나 공원 혹은 공공보행로를 계획하여 가로주택정비사업으로 진행하는 경우가 많다. 

 

규모가 매우 작기 때문에 건설사들에 참여가 저조할 수도 있다는 것이다. 서울과 부천, 인천을 예를 들면 서울은 규모에 상관없이 건설사가 무조건적으로 참여를 하려고 하지만 부천과 인천 지역에서는 건설사에 오히려 공사 가격을 맞춰주면서 모셔와야 되는 상황이 발생하기도 한다.(그렇다고 건설사가 갑이 되는 것은 아니다)

 

현재 '나 홀로 아파트'에 대한 인식이 관건일 것이다. 나홀로 아파트가 중요하기보다 신축 아파트에 대한 인식이 강하게 작용한다면 큰 문제가 아닐 수도 있겠지만 사업구역이 소규모여서 공급물량이 적어 일반분양이 많지 않기에 조합원들에 수익성이 좋지 않은 점도 있기에 '나 홀로 아파트'에 대한 인식이 강하게 자리 잡고 있는 입주민들에게는 사업을 진행하기 매우 어려울 수도 있다.

 

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혼잣말

 

소규모 재건축사업과 가로주택정비사업은 비슷하면서도 중요한 부분들이 다르게 진행된다.

필자도 소규모 재건축사업보다는 가로주택정비사업으로 진행하려고 하는 경향이 높고 상대적으로

가로환경이나 주변 환경이 좋은 대상지는 가로주택정비사업이 가능한 곳들이 많은 편이었다.

 

또한

사업대상지역에 실거주 주민들만을 위주로 사업을 진행하는 경우는 흔하지 않고, 투자자들이 존재를 하기에 그 투자자들이 많고 적고에 따라서 영향력이 결정되어 사업 속도가 결정되기도 한다. 하지만 앞서 말했듯이 소규모 재건축사업은 공동주택을 기반으로 사업을 진행하기 때문에 대부분에 사업지는 20년 이상을 실거주한 주민들이 살아왔던 곳이다. 그렇기에 기존 주민들이 의기투합을 한다면 사업 속도는 가로주택정비사업 보다 훨씬 빠르게 진행된다.(실제로 같은 시기에 가로주택정비사업과 소규모 재건축사업을 진행하였지만 소규모 재건축사업이 큰 이슈와 행정 문제없이 빠르게 진행되었다) 물론 사업지와 사람들에 따라서 많이 다르겠지만 경험상 소규모 재건축사업으로 진행되는 곳이 매끄럽긴 하였다.

 

번외로

간혹 정비업체 및 PM업체 측에서도 가로주택정비사업으로 진행해야 대출도 잘되고 사업성도 좋다고 하는데

어느 정도 동의하는 부분이기에 웃으면서 끄덕이는 경우가 많다. 이 부분은 재개발, 재건축 맥락과 비슷하다고 생각한다. 재개발 사업은 그 일대를 갈아엎고 다시 구축한다면 재건축은 건물만을 갈아엎기에 준공 이후에 보일 모습 자체가 재개발이 더욱 드라마틱하므로 공감하다.

 

 

*이 글은 지극히 개인적인 견해로 작성되었으며 경험을 바탕으로 쓴 글입니다.