[개념] 소규모주택정비사업의 건축규제의 완화

 

1. 소규모 주택정비사업 건축규제의 완화 란?

소규모 주택정비사업 건축규제의 완화는 『빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법』 제48조에 명시되어 있다. 건축규제의 완화는 대통령령이 정하는 범위에서 지방건축위원회의 심의를 거쳐 그 기준을 완화받을 수 있다고 나와있다.

 

2. 소규모 주택정비사업 건축규제의 완화 취지

소규모 주택정비사업은 대부분에 사업이 규모가 작기 때문에 대규모로 진행되는 재개발, 재건축 사업보다는 사업성이 많이 떨어지는 편이다. 그러기에 정부에서는 다양한 주택공급을 위해 소규모 주택정비사업을 활성화시키려고 하였고, 소규모 주택정비사업 진행을 장려하기 위하여 건축규제들을 완화시켜 주었다. 

 

3. 소규모 주택정비사업 건축규제의 완화의 종류

1. 「건축법」 제42조에 따른 대지의 조경기준

- 대지의 조경기준은 면적이 200제곱미터 이상인 대지에 해당 지방자치단체 조례로 정하는 기준에 따라 조경이나 그밖에 필요한 조치를 하여야 하지만 특례법에 의해 조경기준에 2분의 1 범위까지 완화받을 수 있다. 

(기존 건축의 조경은 건축법에 의해 정해지는데 이를 완화시켜준다는 내용이다. 서울시로 예를 들자면 연면적에 따라 설치해야 하는 조경면적이 달라지지만 면적기준에 없이 1/2 범위 내로 줄여준다는 내용이다)

 

2. 「건축법」 제55조에 따른 건폐율의 산정기준(경사지에 위치한 가로구역으로 한정한다)

- 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율(이하 "건폐율"이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따른 건폐율의 기준에 따르지만 특례법에 의하여 건축면적에서 주차장 면적을 제외받을 수 있다.

(소규모주택정비사업은 협소한 대지에 사업을 진행하고 있기에 상가시설을 배치하게 되면 지상주차장은 불가피하게 따라갈 수밖에 없다. 그렇기에 지상주차장 또한 건폐율을 차지하므로 사업성이 매우 떨어지게 되는 경우가 생기는데 빈집법에 의해 이 규제를 완화시켜준다는 내용이다)

 

3. 「건축법」 제58조에 따른 대지 안의 공지기준

- 건축물을 건축하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역ㆍ용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 하지만 특례법에 의하여 2분의 1 범위까지 완화받을 수 있다

(모든 건축물들은 사업구역을 전부 사용할수 없게 법으로 정해놓았다. 서울시를 기준으로 아파트는 3미터. 연립주택은 2미터, 다세대주택은 1미터 이상을 띄워야 하지만 이 규제를 완화하여 아파트 경우에만 1.5미터를 띄우고 건축할수 있게 된다) 

 

4. 「건축법」 제60조 및 제61조에 따른 건축물의 높이 제한

- 건축물은 지자체 시도 조례에 따라 건축물 높이의 높이를 지정 공시할 수 있다. 하지만 특례법에 의하여 건축위원회 심의를 거쳐 2분의 1범위 까지 완화받을 수 있다. 또한 7층 이하의 건축물과 소규모 주택정비 관리지역에 위치한 15층이하의 건축물, 소규모 주택정비지역으로 한정하여 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 2분의 1 범위까지 완화받을 수 있다.

(인천시와 서울시등에는 지자체 내에서 정한 가로구역별 높이제한이라는 것이 존재한다. 채광방향이 충분히 여유가 됨에도 불구하고 가로구역별 높이제한이 존재하여 사업성이 떨어지는 경우가 있는데 이 규제를 완화시켜준다는 내용이다. 사례로는 LH 참여형으로 진행한 인천 진달래아파트 사업이 있다. 높이완화를 받으려면 타당성이 존재해야겠지만 대부분에 지자체에서 소규모 주택정비사업으로 진행할 시 초고층 아파트로 진행하는 내용이 아니라면 크게 규제하지 않고 있다)

 

5. 「주택법」 제35조제1항제3호 및 제4호에 따른 부대시설 및 복리시설의 설치기준

- 실외에 설치하는 경우 인접대지경계선(도로ㆍ광장ㆍ시설녹지, 그 밖에 건축이 허용되지 아니하는 공지에 접한 경우에는 그 반대편의 경계선을 말한다)과 주택단지 안의 도로 및 주차장으로부터 3미터 이상의 거리를 두고 설치할 것을 배제하고 따른 복리시설별 설치기준에도 불구하고 설치대상 복리시설(어린이놀이터는 제외한다)의 면적의 합계 범위에서 필요한 복리시설을 설치할 수 있다.

(기존 놀이터를 설치 시 대지 경계나 도로 또는 주차장에서 3미터 이상에 거리를 두어야 하지만 이를 적용하지 않아도 되는 내용이다. 또한 주택법에서 의무적으로 설치해야 하는 복리시설도 완화를 해주고 있다)

 

6. 제1호부터 제5호까지에서 규정한 사항 외에 사업의 원활한 시행을 위하여 대통령령으로 정하는 사항

 

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혼잣말

 

소규모 주택정비사업의 특례법에 건축규제의 완화는

상당히 많은 부분들을 완화시켜주는 것처럼 보이지만 실질적으로 채광방향이 나오지 않아

사업성이 낮아져 진행하지 못하는 곳이 태반이다.

 

물론 소규모 주택정비 관리지역으로 신청 후 사업을 진행하게 되면 사업성 측면에서 높아지는 것은 맞지만

소규모 주택정비 관리지역으로 선정되기에는 쉽지도 않고  소규모 주택정비사업에 큰 장점인 사업 진행속도가 빠른 점이 사라지므로 오히려 사업 가능성이 높은 사업지를 찾는 게 더 빠를 수도 있다고 생각이 든다.

 

하지만 지속적으로 다양한 규제들이 완화되고 있고 관리지역으로 선정되면 사업성은 대폭 올라니

소규모 주택정비사업 사업성이 나쁘다고만은 할 수 없다고 생각한다.

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*이 글은 지극히 개인적인 견해로 작성되었으며 경험을 바탕으로 쓴 글입니다.