[개념] LH 참여형 가로주택정비사업 이란

 

 

1. LH 참여형 가로주택 정비사업 이란?

가로주택정비사업에 관한 내용을 적용시키면서 주민이 주도하고 LH가 지원하는 개념이다. LH는 조합설립 이후 조합원 과반수 동의를 얻어 공동사업시행자로 참여하여 사업을 추진하게 된다. 현재(2022년 상반기 기준)까지 LH 참여형 가로주택 정비사업 진행 및 완료된 곳은 서울시 3곳(면목, 목동 1, 목동 2), 경기도 2곳(원종, 여월), 인천광역시 4곳(만수 1, 숭의 2, 용현 1, 석정), 대구 3곳(방촌, 대명, 동인) 총 12곳으로 나와 있다.

 

 

2. LH 참여형 가로주택 정비사업 사업구조

조합 또는 주민대표회의와 LH가 공동 시행사로 협약 체결을 맺고 사업을 진행하는 방식이며 신탁사 위탁방식과도 유사함 LH는 조합설립 이후 조합원 과반수 동의를 얻어야만 공동사업시행자로 참여할 수 있다.

 

(현재 소규모주택정비사업 사업지에서 관계도를 살펴보게 되면 두 가지 형태가 가장 많이 보이고 있다. PM업체, 정비업체, 설계사 또는 정비업체, 설계사 구도를 가지고 진행하는 곳이 가장 많은데 정비업체 인원은 한정적이다 보니까 사업지 내에서 활동을 하지 못하기에 PM업체와 함께 진행하기도 하는데 이 효과가 주민들 입장에서는 큰 것으로 나타나고 있다. 보이지 않는곳에서 가끔 방문하여 설명하는 직원들보다는 사업 지네에서 적어도 1~2년 얼굴 도장 찍는건 천지차이 이기 때문이다.)

 

*출처 : LH

 

3. LH 참여형 가로주택 정비사업 추진절차

추진절차 기준은 공동시행자 방식(조함+LH)과 공공시행자 방식(LH 단독)으로 나뉘는데 큰 차이점은 공동시행자 방식으로 진행하게 되면 법적 동의 요건을 준수하여 진행되고 공공시행자 방식은 법적 동의 요건 없이 LH가 신속하게 사업을 진행한다고 보면 된다.

 

(PM업체들이랑 하는 일이 크게 다르지 않지만 LH와 사업을 진행하게 되면 업무처리속도와 행정적인 문제 해결 능력은 차이가 크게 난다. 괜찮게 업무를 진행하는 PM업체들도 존재하겠지만 대부분에 업체들은 업무능력은 없으면서 눌러앉는 재능으로 사업장을 뒤흔드는 경우가 상당히 존재한다. 그러기에 아마추어 같은 PM업체와 같이 사업을 진행하는것 보다 시간이 좀 더 걸리고 개인의 수익이 줄어들더라도 안전하게 사업을 진행하시고 싶은 분들은 LH참여형으로 진행하는 게 어떻겠냐고 제안하기도 한다. 물론 LH에서도 사업성을 보고 결정을 하겠지만 LH가 가지는 영향력이 있기에 주민들 입장에서는 긍정적으로 생각하기에 LH 참여형 가로주택으로 진행만 된다면 일처리는 PM업체가 붙어있는 사업장보다 빠르게 진행될 것이라고 생각한다)

 

*출처 : LH

 

4. LH 참여형 가로주택 정비사업의 장점

1. 안정적 사업비 조달

총사업비의 90%까지 지원을 받을 수 있다.

2. 임대주택 공급으로 사업성 개선

공공임대주택을 전체 면적 또는 세대수의 20% 이상 공급 시 법적 상한 용적률까지 완화

3. 미분양 주택 매입확약으로 사업 리스크 저감

미분양 주택 방생 시 LH가 매입하여(일반분양분의 30%) 공공임대주택으로 활용

4. LH형 이주대책 지원(조합원 및 세입자)

LH 임대주택을 우선 공급하고 이주비 대여(종전 자산액의 70% 이내)를 하며 전세 주택 등 보증금도 지원

5. 견실한 시공업체 선정

6. 투명하고 공정한 방식으로 견실한 시공업체 선정

 

현재 LH참여형 가로주택정비사업을 추진하는 데에 있어서 시공사들이 참여의향서를 많이 제출하고 있는 추세이다. 선정 기준 협의에서부터 조합과 LH가 협의를 통해 진행되기 때문에 LH가 기존에 가지고 있던 시공사 Pool을 사용할 수 있기에 적재적소에 맞게 끔 이용할 수 있는 점 또한 장점이라고 생각한다. 최근 소규모 재건축 정비사업 사업지들이 조합설립인가는 되어 있지만 사업성이 좋지 않아 시공사를 구하기 힘들어하고 있는 곳들이 생겨나고 있기에 LH와 함께 사업을 진행한다고 하면 

*출처 : LH

 

---

혼잣말

 

LH 참여형 가로주택정비사업은 직접 경험해 보지는 못하였지만

사업을 진행하신 분과 조합 관련자 분들이 하시는 말씀이 사업 리스크가 적은 게 가장 큰 장점이라고 한다. 초반에는 임대아파트 인식과 사회적 이슈로 인해 꺼려하셨지만 주민들이 부담해야 할 리스크가 적다는 점이 사업을 진행하는 데에 있어 가장 크게 작용하였다고 한다.

 

2018~2019년에 진행된 사업 중에서는 부천과 인천시 진달래 아파트 사업이 있는데 참고할만한 내용들이 꽤 존재하였다. 사업지 답사도 가보았고 업무 관련자들 인터뷰도 해보면서 궁금했었던 층수 완화에 관한 내용을 들을 수가 있었다. LH 참여형 사업이어서 그런지는 몰라도 지자체 내에서도 거북해하지 않고 무리한 높이가 아닌 이상 심의 때 지적받지 않는다고 하였다. 물론 무턱대고 한 동이 50층씩 올라가는 상황은 자주 나오지 않으니 고려 대상이 아닌듯해 보인다.

 

만약 LH가 사회적 이슈로 인해서 불편한 상황이 되지 않았다고 하면 사업을 진행하려고 하는 주민들 대다수는 LH를 추구했을 것 같다.

이슈가 있기 전 주민들이 신탁사 방식은 싫어도 LH와 함께 하는 건 괜찮다고 말하였지만(사업 초기에는 신탁사 방식을 추천하였다) 최근에는 LH이야기만 꺼내면 불편하다는 듯이 이야기를 하시니 안타까운 현실이 아닐 수 없다.(LH 참여형으로 사업 추진하려고 동의서까지 받았지만 이슈 이후 철회됨)

---

 

*이 글은 지극히 개인적인 견해로 작성되었으며 경험을 바탕으로 쓴 글입니다.

 

 

LH참여형 가로주택정비사업 리플렛_2020.pdf

0.68MB

*출처 : LH