[개념] 서울시 역세권 장기전세주택(역세권 시프트) 사업 이란?

 

1. 서울시 역세권 장기전세주택(역세권 시프트) 사업 이란?

서울시 역세권 장기전세주택(역세권 시프트) 사업 이란 역세권 지역에 사업을 시행하려고 하는 민간사업자에게 용적률 상향 등에 인센티브를 부여하는 대신 이에 따른 이익의 일부분을 장기전세주택으로 공급하는 방식으로, 시는 민간사업자가 상향 용적률을 적용받아 건설하는 주택의 50%를 표준건축비로 매입(부속토지는 기부채납), 장기전세주택으로 공급하는 것이다.

 

2. 서울시 역세권 장기전세주택(역세권 시프트) 사업대상지 및 요건 사항

사업 대상지는 역세권 안에 포함되어야 하며, 하나의 사업대상지는 1차 역세권(승강장 경계로부터 250m 이내_2024년 말일까지 한시적으로 350m로 완화) 또는 2차 역세권(승강장 경계로부터 250m~500m 이내) 각각의 역세권 범위에 사업대상지 전체가 포함되어야 하고 사업 대상지는 제2종 일반주거지역(7층 이하 포함), 제3종 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역(공장비율 10% 미만인 주거기능 밀집지역)인 용도지역에서 진행할 수 있다.

 

역세권 설명도_*출처 : 서울시

 

사업 대상지 요건 사항으로는 면적 3,000㎡(특별계획구역은 2,400㎡) 이상 및 계획세대수 100세대 이상(공공주택 세대수 포함)이어야 하고 노후도는 *지구단위계획구역 내에서는 20년 이상 경과한 건축물이 사업대상지 내 전체 건축물 수의 2분의 1 이상, *정비계획 구역에서는 노후도 30년 이상 경과 건축물 비율 30% 이상, 과소 필지 150㎡ 미만 필지 비율 40% 이상 또는 저밀이용 2층 이하 건축물 비율 50% 이상이다. 

 

3. 서울시 역세권 장기전세주택(역세권 시프트) 사업 절차    

역세권 장기전세주택(역세권 시프트) 사업은 *지구단위계획, *정비계획 두 가지 방법 중 하나의 절차로 추진할 수 있으며 두 가지 모두 원활한 추진을 위하여 사전검토를 통과(1)하여야 한다.

*(지구단위계획구역 지정 및 수립을 통해 진행할 시 건축법에 따라 건축허가를 득하여야 하고, 주택법에 따른 사업계획 승인을 받아야 하고 용도변경 없이 진행 시 주택법에 따르는 사업계획 승인을 득하여야 하는 지구단위계획 의제처리 방법으로 진행하면 된다. 정비계획으로 진행 시 기존 도정법과 같은 절차를 밟으면 된다)

 

총 세 가지 방법으로 사업을 진행할 수 있지만 가장 보편적으로 진행하는 지구단위계획 수립을 통한 사업절차를 대략적으로 살펴보자면 사전검토(1)를 통과하게 되면 지구단위계획에 대한 입안을 제안(2)하고 주민들에 의견 청취(3)(지역구 주민들에 의해서 기간 내에 의견을 청위함)를 진행한다. 지구단위계획 입안 제안과 주민들에 의견 청취를 토대로 자치구에서 도시건축공동위원회 자문을 실시(4)한다. 그리고 자문내용을 포함하여 서울시로 지구단위계획 결정 요청(5)을 신청한다. 서울시로 상정된 이후 시에서 실시하는 도시건축공동위원회 심의(7) 이전에 감정평가(6)를 시행하는데 이때 비용은 제안자가 부담하게 된다. 서울시 도시건축공동위원회 심의를 통과하게 되면 지구단위계획 결정, 고시가 시에서 내려지고(8) 이후에는 타 사업과 같이 건축심의 등 인허가 절차(9)를 밟고 사용승인 및 검사(10)를 득하면 된다. 

*출처 : 서울시

 

4. 서울시 역세권 장기전세주택(역세권 시프트) 용적률 적용 체계

사업계획 수립을 위한 용적률 적용체계 등은 지구단위계획의 경우와 정비계획의 경우가 다르기 때문에 분리를 잘하여서 계획을 하여야 한다.

 

기존 법안에서는 용적률 완화를 받으려면 완화받은(허용-기준) 용적률을 기준으로 1/2 이상 공공임대주택 공급 + 종 상향에 따른 공공기여 15~20%를 하여 했지만 현재는 완화(상한-기준(허용) 또는 법적 상한-상한) 용적률의 1/2 이상 장기전세주택 만 우선 공급하면 된다. 또한 준주거지역으로 종 상향 시 상한 용적률이 최대 700% 이하까지 상향되었다. 하지만 준공업지역은 서울특별시 도시계획조례 제55조 제4항 제3호를 적용하여 준공업지역 종합발전계획 기준을 준수하여야 한다.

*출처 : 서울시

 

4. 서울시 역세권 장기전세주택(역세권 시프트) 사업계획 수립기준

서울시 역세권 장기전세주택을 포함하여 사업계획에 수립기준은 총 3가지가 있다. 첫 번째로는 용도지역 변경에 관한 검토 기준으로 서울시에서는 '사업대상지의 용도지역을 변경하려는 경우 관련 위원회에서 일반주거지역을 제3종 일반주거지역 3종 일반주거 또는 준주거지역으로 다음 각 기준에 따라 변경할 수 있다. 다만, 주변 여건과 토지의 효율적 이용 등의 이유로 위원회에서 부득이하다고 인정하는 경우 제한적으로 변경할 수 있다.'라고 이야기하고 있다.

 

(1) 1차 역세권의 대상지는 준주거지역까지 변경할 수 있다.

(2) 2차 역세권의 대상지는 현행 용도지역 유지를 원칙으로 하되, 인접지역 현황 등을 고려하여 관련 위원회의 심의를 통해 제2종 일반주거지역(7층 이하)을 제2종 일반주거지역으로 완화 적용할 수 있다.

(3) 도시자연공원구역, 근린공원, 자연경관지구, 최고 고도지구 및 전용 주거지역 등과 접한 경우 용도지역 변경은 원칙적으로 제한한다. 

 

두 번째로는 건축물의 높이계획이다. 기본계획은 서울 도시기본계획 등 서울시 높이관리기준 범위를 준수하여야 하고 서울특별시 지구단위계획 수립기준에 의한 높이 적용을 원칙으로 하되, 관련 위원회 인정 시 완화 적용할 수 있다고 나와 있다. 또한 1차 역세권 내 준주거지역(준주거지역으로 변경하는 경우 포함)은 채광방향 이격거리 및 인동간격을 용적률과 연계하여 다음과 같이 차등 완화 적용할 수 있다.

*출처 : 서울시

 

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혼잣말

 

서울시에서는 전역 철도역 307곳 주변과 준공업지역에서 추진될 것이라고 말하였다.

현재 서울시에서는 다양한 방법으로 주택공급을 실현시키려고 하고 있고, 역세권 지역에서도 활발하게 진행하려는 모습을 보여주고 있다. 기존에는 소규모 재개발 사업이라는 타이틀을 통해 진행하려고 하였지만 사업규모도 작고 규제완화 및 인센티브가 명확하지 않아 잘 진행되지 않았지만 이번 역세권 장기전세주택 사업을 통해 과감하게 층수규제를 폐지하거나 건축물 높이 완화하는 모습을 보여주어 다른 사업과는 차별된 모습을 보여주는 것 같다.

 

교통이 편리한 역세권 주변에는 정주할 수 있는 집들이 많지 않다.

다시 말하자면 많은 젊은 사람들은 교통이 편리한 역세권 주변에 집을 얻고자 노력하지만 역세권 주변에는 노후상가가 주로 입지하고 있지 사람이 살 수 있는 주택이 그리 많지 않다. 즉 사람이 정주할만한 신축주택이 매우 부족하다는 이야기이다. 아무리 주택이 '있고' 많다고 하지만 실상 20년 이상 아니 30년 이상이 된 노후주택은 그냥저냥 버티면서 살아갈 수 있는 환경인 것이지 주거에 가치가 있다고 볼 수 있을까? 기존 거주자 혹은 투자에 목적이 있는 사람에게나 의미가 있는 거지 실거주를 하기 위한 사람들에게는 큰 의미가 있는 것이 아니다.

 

또한 현재 SH가 진행하고 있는 역세권 청년 주택만 봐도 경쟁률이 어마어마하다. 최근에 나온 모집공고만 보아도 300대 1을 훌쩍 넘기는 상황이다. 2019년만 해도 20대 1이었던 경쟁률이 300대 1로 올라간 것을 보면 어떠한 상황인지는 다들 알고 있을 것이라고 생각한다.

 

하루빨리 다양한 사업들이 진행되어 합리적인 집값이 형성되었으면 한다.

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*서울시 역세권 장기전세주택 자료 참조