[개념] 소규모주택정비사업의 설계자 선정기준

 

1. 소규모 주택정비사업의 설계자 선정기준

현재 소규모 주택정비사업의 설계자 선정기준은 법의 명시되어 있지 않다. 설계자를 선정할 때 정비업체, 시공자와 같은 절차로 조합 총회의 의결을 거쳐 선정되게 되는데 아이러니하게도 국토교통부는 소규모 주택정비법에 설계자를 명시하지 않고 있다. 그렇기에 현재는 정비업체와 시공자 선정기준을 토대로 절차를 진행하고 있다.

 

(참 아이러니 한 상황이 발생하고 있다. 소규모 주택정비사업을 진행하려면 제일 먼저 조합설립인가를 거쳐야 한다. 조합설립인가를 내기 위해서는 지자체에 동의서 검인신청을 통해 발부된 사업 진행 동의서를 가지고 주민들에게 사업 동의를 받아야 한다. 그러기 위해서는 이 사업이 무슨 사업인지, 어떻게 진행되는지, 사업성은 어느 정도이고 얼마만큼의 규모와 공간계획은 이렇게 될 것이다라고 설명을 해야 하는데 위에 일은 건축설계를 통하지 않는다면 나올 수 없다고 판단을 한다. 그렇지만 설계자 선정은 조합설립인가 이후에 진행이 된다. 즉 설계자 선정이 되기전까지 모든 행위는 서비스가 되는 것이다.)

 

 

2. 소규모 주택정비사업의 설계자 선정절차

설계자 선정은 기준이 존재하지 않기에 소규모 주택정비사업의 시공자 및 정비사업 전문 관리업자 선정기준을 토대로 진행된다. 조합법인 등기 완료가 되면 이사회를 개최하게 되고 대의원회 개최 공고를 하게 된다. 대의원회가 개최되면 시공자 및 설계자, 정비업체 등에 선정에 관한 공고에 관한 서류들이 결정되고 이후 현장설명회가 개최되며 나라장터에 각 업체별 공고문 및 지침서가 올라가게 된다. 그리고 입찰이 마감되면 선정 총회 공고를 내고 선정 총회가 진행되면서 각 업체가 최종적으로 선정되게 된다.

 

사실 조합 법인등기가 완료된 시점부터 선전 총회까지 많은 시간이 소요되지는 않는다(대략 1달에서 2달 사이에 완료됨). 조합 설립인가 까지가 시간 소요가 많이 들어가는데 결론적으로 거주민들을 한마음 한뜻으로 만드는 시간은 1개월이 될지 수개월이 될지는 아무도 모르기에 소요기간을 예측하기에는 무리가 있다고 생각한다. 

 

아래 그림은 조합설립인가 이후에 진행되는 절차들을 표현해 놓은 것이다. 조합 법인등기 완료된 시점에서부터 각 사들에 입찰공고를 거쳐 최종적으로 선정되기까지에 일정으로 모든 일정이 중요하지만 그중에서도 대의원회 회의와 현장설명회에서 대략적으로 어느 회사가 유리하게 입찰을 참여할 수 있는지 나오기 때문에 가장 중요하게 생각하고 있다.

시공자,설계자,정비업체 등의 선정 절차

 

 

3. 소규모 주택정비사업 시공자 및 정비사업 전문관리자 선정 시 예외사항

시공사 선정 시 예외 사항으로는 사업시행자가 시공자를 내역입찰로 선정하는 경우 입찰서 제출 마감일 35일 이전에 현장설명회를 개최하여야 하고 대의원회가 총회에 상정할 건설업자를 선정하는 경우 3인 이상을 선정하여야 하며 (다만, 입찰에 참가한 건설업자 등이 2인인 경우에는 모두 총회에 상정하여야 한다) 사업시행자는 시공자 선정 총회를 개최하기에 앞서 합동 홍보설명회를 1회 이상 개최하여야 한다.

정비사업 전문관리자 예외사항으로는 2가지 선정방식을 통해 선정할 수 있는데 일반경쟁 방식과 지명경쟁방식으로 진행할 수 있다. 지명경쟁 방식으로 선정할 시에는 3인 이상의 입찰 대상자를 지명하여야 하며, 2인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다.

 

설계자 선정 시 보통은 일반경쟁방식으로 진행을 하지만 조합이 사업을 진행하는 데에 있어 계약을 통해 진행하는 곳이 대게는 존재하지 않다.(사업성 검토를 위해서는 기본설계안이 필수적으로 필요하기에) 그렇기에 조합 측에서 설계자에 노고를 인정하여 지명경쟁방식을 통해 진행하는 조합도 존재하지만 보통은 일반경쟁방식으로 진행하되 배점표에 기여도 란을 만들어 기존 업체에게 추가 점수를 부여해주고 있다.(최근 법조계에서도 나온 이야기 중에 기본설계 없이 사업을 진행하는 곳이 없기에 정비업체와 같이 선행 계약을 통해 업무를 진행하자고 하는 이야기들이 나오고 있는 상황임) 

 

 

4. 소규모 주택정비사업 시공자 및 정비사업 전문관리자 선정 기준 적용제외

위 기준들을 제외하고 선정하려면 토지 등소유자 또는 조합원이 100인 이하인 사업장에서 총회에서 정한 정관에 의해 선정할 수 있고 토지 등소유자 또는 조합원 전원의 동의를 얻어 별도의 선정기준을 마련한 경우 그 기준에 따라 시공자 및 정비사업 전문 관리업자를 선정할 수 있다.

 

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혼잣말

 

설계자 선정 기준이 명확하게 제시되어 있지 않기에 보통은 총회 정관에 의하여 기준이 정해진다.

그렇기에 정비업체와 조합과에 관계가 중요시된다.

물론 업계 상황에 따라 여러 가지 변수가 존재할 수 있지만 원만한 관계 유지는 신속, 정확, 대응에서 나온다고 생각한다.

 

앞서 말했다시피 조합설립인가까지 소요되는 기간이 예측되지 않을 뿐이지 그 이후에 진행되는 행정절차는 매우 빠르게 진행된다. 물론 설계 그리고 착공을 거쳐 준공까지 공정기간은 변수가 있을 수 있겠지만 행정적인 부분에서는 제도적으로 매우 빠르게 진행되게끔 만들어져 있기 때문에 어떠한 사업장에서도 같이 적용되기 때문에 소요되는 기간에서는 오차범위가 크지 않다. 

 

번외로

하루 빨리라도 조합설립인가 이전에 설계자에 대한 기준이 명확하였으면 좋겠다.  약식 계약을 통해 조합설립인가 전에 하는 모든 작업들이 무일푼으로 진행되는 서비스가 아니라고 인식되기를 바란다.

 

 

*이 글은 지극히 개인적인 견해로 작성되었으며 경험을 바탕으로 쓴 글입니다.