[개념] 블루오션인가? 레드오션인가?

 

1. 빈집 및 소규모 주택정비사업 특례법 유래​

2018년 도정법(도시 및 주거환경정비법)이 전면 개정되면서 재개발 및 재건축 사업 그리고 주거환경개선사업까지 관련된 (부동산 투자자, 건축설계사, 건설사, 시행사, 정비업체 등) 이 들이 기존에 가지고 있던 법률적 지식과 노하우들이 새롭게 *업데이트되어야 하는 일이 발생되었다. 사업절차와 용어가 비슷한 사업은 단순화시키고, 도정법과 관련이 없는 사업 은 다른 법으로 보내 버리면서 총 6가지 사업에서 3가지 사업(주거환경개선사업, 재개발 사업, 재건축 사업)으로 감소되었다. 이렇게 도정법 개정이 이루어지게 되면서 특혜를 받게 된 사업이 생겼다. 바로 *빈집 및 소규모 주택정비사업 특례법이다. 

 

2. 빈집법 이란?

줄여서 *빈집법은 도정법 개정 이전에 가로주택정비사업으로만 불렸다. 과거 가로주택정비사업은 현재와는 다르게 기존 저층주거지의 도시조직 및 가로망을 유지하며 노후불량주거지역에 최고 7층까지 공동주택을 신축할 수 있는 소규모 정비사업으로 상당히 사업성이 낮은 사업이었지만 도정법에서 나와 *빈집법으로 개정 되면서 자율 주택, 가로주택, 소규모 재건축 사업으로 총 3가지로 세분화되었다. 

 

3. 빈집법에 의한 소규모주택정비사업 장접

도정법 개정으로 인해 기존 사업들이 규제가 강화되었다고 한다면, *빈집법으로 분류된 사업은 오히려 완화되거나 세부적으로 분류되어 각 사업에 목적이 뚜렷하게 명시되었다. 각 사업은 규모와 조합원 수 등에 의해 분류가 되어 진행되지만 기존 정비사업과는 다르게 사업 진행 속도가 빠르다는 것이 큰 장점을 가지고 있다. 기존 정비사업은 평균 13년이 소요된다고 하면 가로주택정비사업(소규모 재건축사업 또한)은 평균 2~3년이 소요된다. 소요시간은 대략적인 수치가 아닌 현재 사업 완료가 된 사업(라움포x, 아르테스 미소 xx)들을 기준으로 명시한 것이다. 물론 사업규모가 기존 정비사업에 비해 작기 때문에 시간이 적게 소요되는 것이 아닌가라고 생각 들 수 있지만 10년의 시간은 기존 재개발 재건축을 경험해본 분들은 아실 것이다. 결코 적은 시간이 아니라는 것을...

 

기존 정비사업과 가로주택정비사업을 절상 차이를 구분하였다.

 

 

 

 

4. 소규모 주택정비사업 현황

수도권 집중현상은 계속될 것이고 아파트 공급은 따라오질 못하는 게 현실이다. 모든 지역을 큰 규모로서 재개발 및 재건축사업으로 이끌어 가기에는 무리가 있고, 빠르게 진행되는 사업을 추구하는 사람들이 생겨 나고 있다.

 

 아래 표는 국토교통부 자료를 통하여 작성된 수치로 현재는 얼마만큼 증가하였는지는 표기되어있지는 않지만 법이 제정되고 나서부터 증가하고 있는 것을 한눈에 볼 수가 있다. 물론 현재 진행되는 사업보다 완료된 사업이 현저히 적기 때문에 많은 사례들이 존재하지 않고 어떻게 진행돼야 하는지 이론적으로는 설명되어 있지만 경험한 이들은 많지 않다. 그렇기에 이 사업은 현재 건설사, 시행사, 건축사, 부동산 투자자, 정비업체 등이 같은 출발선상에서 시작하는 사업이라고 생각한다.(물론 기존 재개발 및 재건축 사업을 다룬 회사들은 사업에 이해도는 높을 것 같다)

 

 

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혼잣말

 

사업 소요기간이 적게 걸린다는 이유 만으로도 상당히 메리트가 있는 사업이라고 본다.
물론 사업규모가 작기 때문에 드라마틱한 수익성은
나오지 않을 것이라고 생각하지만 그만큼 사업 순환이 빠르게 진행될 것이다.

 

현재 서울시에서는 모아타운 모아주택 제도를 가지고 주택공급에 박차를 가하고 있다.

시간이 오래걸리는 재개발,재건축과는 다르게 가로주택정비사업 조합설립인가를 시작으로 대규모 지역을

빠르게 재개발 할수있는 모아타운 테두리안에 모아주택(가로주택정비사업)들을 포진하겠다는 것이다.

 

기존 도정법에 의한 재개발,재건축은 기본계획수립을 시작으로 하지만 소규모주택정비사업은 사업단위가 작기에

기본계획 수립을 거치지않고 조합설립인가 이후 각 사들에 선정만 이루어진다면 신속하게 사업이 진행된다.

여러현장을 다녀본 결과 투자자 뿐만아니라 실거주 하시는 분들이 재개발,재건축에 상처도 많고

마음이 급하신 분들이 상당부분 차지한다. 그렇기에 신속한 사업을 추진할 수 있는

소규모 주택정비사업은 레드오션이라고 생각한다.

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*이 글은 지극히 개인적인 견해로 작성되었으며 경험을 바탕으로 쓴 글입니다.